Při nájmu bytu, domu či pokoje je nájemce povinen zajišťovat i hradit běžnou údržbu a drobné opravy, které souvisí s jeho užíváním. A to podle § 2257 odst. 2 občanského zákoníku. Pronajímatel má oproti tomu povinnost zajistit, aby byla nemovitost vhodná ke sjednanému účelu, tedy bydlení. Hradí tudíž veškeré podstatné a mimořádné opravy, včetně nákladů na rozsáhlejší údržbu .
Co je běžná údržba nemovitosti?
Otázka však zní, co patří mezi běžnou údržbu a co již ne. Odpověď naleznete v nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „Nařízení“ ).
Běžnou údržbu bytu, domu či pokoje, resp. výčet činností, které se za běžnou údržbu považují, obsahuje § 2 Nařízení.
Patří sem především:
- malování ,
- tapetování ,
- oprava omítek ,
- čištění podlah a podlahových krytin ,
- čištění obkladů stěn ,
- údržba vodovodních baterií ,
- čištění odpadních trubek ,
- údržba a čištění domácích spotřebičů a vybavení, které je spjato s nemovitostí (např. sprchový kout, vana, kuchyňská linka apod.).
Jde tedy o veškeré činnosti, jež souvisí s užíváním nemovitosti , jejím udržováním i zachováním čistoty, a to včetně zařízení a vybavení.
Nájemní smlouva
Ačkoli občanské právo ponechává poměrně velký prostor vzájemné dohodě, nelze se odchýlit od zákona v neprospěch nájemce . Ledaže by nájemce s převzetím některé rozsáhlejší údržby nebo oprav, jež nevymezuje Nařízení, výslovně souhlasil.
Pokud by si však smluvní strany v nájemní smlouvě sjednaly, že veškeré opravy i údržbu nemovitosti bude hradit nájemce, dané ustanovení by bylo zdánlivé (nezpůsobuje to neplatnost celé smlouvy, pouze se k předmětnému ujednání nepřihlíží). To znamená, že z hlediska práva ustanovení neexistuje, tedy nevzniklo. Práva a povinnosti smluvních stran tak podléhají občanskému zákoníku a Nařízení.
Opačnou situací by však bylo převzetí veškeré údržby a oprav pronajímatelem. Takové ujednání je z hlediska práva v pořádku, jelikož nedochází k omezování práv nájemce, jakožto slabší smluvní strany, naopak jeho zákonné postavení posiluje.
Datum publikace: 14. 5. 2026
Autor: Klára Málková